【セットバックとは?】

 みなさん、セットバックという言葉をご存知でしょうか?
 建築基準法により、都市計画区域内では幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることができないとされています。そして、道路の幅員が4mに満たない場合は、新たに建物を建てる際に土地を後退して建物を建てることを求められます(セットバック)。
 例えば、現況幅員3mの道路があり、A画地とB画地があったとします。ここでA画地の建物を建て替える場合、4mの幅員を確保するため、0.5mのセットバックが必要となります。もし、A画地の間口が10mあったとすると、下図の赤線で囲まれた部分、(0.5m×10m)で5㎡土地が減少することになります。そして、セットバックするとその分土地の面積が減ってしまいますが、もちろんその分資産価値は下がります。上記の例でいえば、1㎡20万円の土地だとすると、5㎡減少すると100万円分資産価値が下がることになります。
 また、土地の面積が減少すると、容積率・建ぺい率の関係で建築可能な建物の床面積も減少してしまいます。そもそもの土地の面積が小さい場合、影響は無視できないものとなります。
 以上のように、セットバックは土地の資産価値や利用方法に影響を与えるものなのです。
間取り図の画像のようです

投稿者プロフィール

森田努
森田努かんべ土地建物株式会社 鑑定企画室 室長
1976年、栃木県生まれ。横浜国立大学卒業。近畿日本ツーリスト株式会社、株式会社有線ブロードネットワークス(現・株式会社USEN)、株式会社アグレックスなど、さまざまな業界を経て平成20年に不動産鑑定士試験論文式試験に合格、平成23年不動産鑑定士登録。一般社団法人さいたま幸せ相続相談センター代表理事。
不動産鑑定士試験合格後、都内の不動産鑑定事務所において約2年間、不良債権に係るバルクセール案件の評価、メガバンク依頼による関連会社間における不動産売買にかかる評価など、年間100件以上の案件を手がける。
平成24年かんべ土地建物株式会社に入社後、30億円規模のリノベーションマンション、50億円規模のマンション予定地の売買価格の評価から、借地権及び底地の売買価格の評価まで幅広い案件に携わっている。
実際のマーケットを重視した適正・中立な鑑定評価を心がけ、近年は単なる鑑定評価に留まらず、遺言書の作成・遺留分の減殺請求・借地権や共有の解消といった不動産・相続問題のコンサルティングに力を入れている。
趣味はフットサル、サッカー観戦、料理(得意料理は煮魚)、旅行。