【無道路地②】

無道路地の評価額が一般的な土地に比べて大きく下がるという話、今回は事例の紹介です。
崖に挟まれた平地を対象地・隣地A・隣地Bに3分割しており、それぞれの土地には古い戸建住宅が建っています。道路に接しているのは3つの土地を合わせても約5m、対象地が接しているのはそのうち1m(詳細は下記図面参照)で、隣地A・隣地Bはそれぞれ2mずつ接しています。
対象不動産は現況では1mしか道路に接しておらず、このままでは建物を再建築することはできません。しかし、2mの接道を確保するにも、隣地A・B土地も崖との関係により、接道は2mギリギリとなっており、その部分を対象地に分けることは非常に難しい状況です。
この対象地については、無道路地である現況を改善することは非常に難しいと考え、以下の通り大幅な減価としました。
 坪単価30万円 → 10万円
 総額 1,300万円 → 430万円
固定資産税の評価額が約700万円でしたので、それと比べてもかなり大きな減価であると思います。
この事例は遺産分割にかかわるものでしたが、この評価によって依頼者がほかの相続人に支払う現金を大幅に減らすことができ、とても喜んでいらっしゃられました。
このような事例はやはり不動産鑑定士でないと解決できないものだと思います。
首都圏では横浜~横須賀エリアにはこのような土地がまだまだたくさんあります。無道路地の価格についてお困りの方は是非不動産鑑定士にご相談いただきたいと思います。
地図、、「19-2 道路 19-7 18-6 隣地A 47-3 19-5 18-18 対象不動産 19-4 19-10 19-9 隣地B 19-3 11-3 11 2 崖 11-1 11-4」というテキストの画像のようです

投稿者プロフィール

森田努
森田努かんべ土地建物株式会社 鑑定企画室 室長
1976年、栃木県生まれ。横浜国立大学卒業。近畿日本ツーリスト株式会社、株式会社有線ブロードネットワークス(現・株式会社USEN)、株式会社アグレックスなど、さまざまな業界を経て平成20年に不動産鑑定士試験論文式試験に合格、平成23年不動産鑑定士登録。一般社団法人さいたま幸せ相続相談センター代表理事。
不動産鑑定士試験合格後、都内の不動産鑑定事務所において約2年間、不良債権に係るバルクセール案件の評価、メガバンク依頼による関連会社間における不動産売買にかかる評価など、年間100件以上の案件を手がける。
平成24年かんべ土地建物株式会社に入社後、30億円規模のリノベーションマンション、50億円規模のマンション予定地の売買価格の評価から、借地権及び底地の売買価格の評価まで幅広い案件に携わっている。
実際のマーケットを重視した適正・中立な鑑定評価を心がけ、近年は単なる鑑定評価に留まらず、遺言書の作成・遺留分の減殺請求・借地権や共有の解消といった不動産・相続問題のコンサルティングに力を入れている。
趣味はフットサル、サッカー観戦、料理(得意料理は煮魚)、旅行。